수도권과 세종시, 대전을 중심으로 아파트 매매가격이 크게 오르면서 기존 주택의 전세에 살고 있는 세입자와 임대인의 전세금 인상 및 전세금을 월세로 전환하는 데 분쟁이 발생하고 있습니다.
그래서 오늘은 전세에서 월세로 전세에서 전세로 전환할 때의 산정률 및 계산방법에 대해 알려드리겠습니다.
종전의 전월세 전환율은 4%였습니다.
그러나 2020 년 9 월부터 그 비율은 4 %에서 2.5%로 떨어졌습니다.
기존과 비교해서 얼마나 차이가 나는지 예를 들어 살펴보겠습니다.
전세에서 월세로 전환하는 사례1) 전세 5억원을 보증금 3억/월세로 전환합니다.
(5억원 – 3억원)x2.5%/ 12 =416,666원 전세 416,666원을 보증금 3억원으로 월세로 전환시 매달 내야하는 월세는 416,666원입니다.
임대인 입장에서는 기존 4%인 416,000원에서 416,000원으로 떨어지고 공시지가가 대폭 올라 보유세 부담이 증가했으니 전월세율 인하가 반가운 일은 아닐 겁니다.
” 임대차 3법 시행으로 조물주 위에 건물주라는 말이 무색할 정도로 건물주(임대인)의 입지가 좁아진 것 같습니다.
월세에서 전세로 전환할 때 사례 2) 보증금 5천만원 / 월세 100원을 전세로 전환해 보겠습니다.
(100원 x 12개월 / 2.5%) + 5천만원 = 5억3천만원입니다.
그러나 임대인의 입장에서 보면 임차인을 차출하여 전세 혹은 월세로 임대를 하게 되면 월세의 전환율 제한이 없고, 자금적인 여유가 있는 임대인은 전세금이나 월세의 보증금을 내고 공실상태로 한 후 새로 책정한 금액으로 전세 또는 월세를 하게 됩니다.
네이버 부동산에 등록된 전세 혹은 월세 물건을 확인해 보시면 분명 같은 면적의 아파트이고 같은 층임에도 불구하고 전세 혹은 월세의 가격차가 큰 경우가 있습니다.
얼마 전 세종시에 사는 필자의 지인에게 전화를 받고 뭐라고 조언을 해야 할지 난감했습니다.
전세 2억 5천에 살고 있는데 전세 만기 3개월을 남겨둔 상태에서 전세금을 30% 올려주든지 만기일에 전세금을 비워달라고 하더군요.임대료 증액 제한이 5%인 1,250만원인데, 무슨 자신으로 30%를 올려달라고 할 수 있겠습니까?임대인의 갱신 거부 사유 중 하나(임대인의 직계존속, 직계비속 포함)가 목적주택에 실제 거주하고자 하는 경우에는 거절할 수 있으며, 계약갱신청구권을 행사하여 계약이 갱신되는 것과 달리 재계약을 통해 계약이 갱신되는 경우 5% 인상 제한을 받지 않기 때문에 자신 있게 요구한 것으로 보입니다.
임대차 3법이 분명 세입자의 권리를 강화하기 위해 만든 법인 것은 사실입니다.
하지만 그에 따른 부작용도 하나둘 나타나고 있는 것이 사실입니다.
아래 자료는 국토교통부 법무부가 2020.08월에 발표한 주택임대차보호법 해설집입니다.
개정된 주택임대차보호법에 대한 자세한 내용은 아래 해설집을 참고하시기 바랍니다.
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